USD28.2033

Цена обетованная. Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли

Цена обетованная. Что ждет владельцев паев после запуска рынка земли

Один из главных аргументов чиновников и экспертов, выступающих за открытие рынка земли в Украине, – ожидаемый рост цен на землю и увеличение арендной платы. Эта цель в экономической программе правительства так и названа: “Украинцы не теряют от запрета распоряжаться своим имуществом”. Официально во главу угла поставлено увеличение арендной платы. С 1,7 тыс. грн за 1 га в 2018 году до 4 тыс. грн за 1 га в 2024 году, что примерно соответствует росту от 15% до 30% в год без учета инфляции. Почему примерно? Просто потому, что рынок откроется не раньше осени 2020 года, а точка отсчета расположилась в 2018-м.

Дополнительные трудности с оценкой создает большой разброс между арендной стоимостью земли в разных регионах страны – от 900 до 3,5 тыс. грн за 1 га. Если допустить, что динамика цен в разных регионах не будет отличаться, получается, что к 2024 году арендная плата должна вырасти в 2–3 раза, до 2100–8200 грн за 1 га.

Если отбросить вопросы инфляции и курса гривни через 4–5 лет, звучит достаточно неплохо. Должны вырасти и цены на землю, которые сегодня можно оценить по информации о стоимости долгосрочных – на 49 лет – договоров эмфитевзиса (в этом случае право аренды можно передавать по наследству или отчуждать в пользу третьих лиц).

Некоторые эксперты, выступающие за отмену моратория на продажу сельхозземли, идут дальше и называют цифры от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов за гектар, сравнивая цену земли в Украине и соседних странах Евросоюза. Называется еще один аргумент в пользу максимально открытого рынка: якобы большая часть земли уже перераспределена между крупными корпорациями по теневым схемам, легализация которых будет выгодна как собственникам паев, так и государству.

Насколько оправданы эти прогнозы и ожидания?

Страна из черного списка

В экспертной среде часто любят называть короткий список стран, где нет рынка земли: КНДР, Куба, Венесуэла, Таджикистан. Не совсем радужная компания, если оценивать с точки зрения благосостояния обычных крестьян. Но и не совсем корректная, если учесть разнообразные “серые” схемы, позволяющие компаниям наращивать земельный банк.

В то же время у нас так никто и не попробовал спросить апологетов «рынка любой ценой», сколько развитых стран применяют открытые модели либерализации земельных отношений, которые планируют адаптировать в Украине. Одна из немногих стран, обладающих таким форматом рынка, — Ирландия, где более 90% земельных наделов находится в частных руках и пашню может купить даже компания-нерезидент, уплатив пошлину в размере до 8% от рыночной стоимости, которая может достигать и €40 тыс. за 1 га.

Читайте также:

Госспецсвязи могут обязать хранить резервные копии

Таким образом, покупатель земли в Ирландии лишь в виде налогов в государственный бюджет уплачивает сумму, превосходящую прогнозные ценовые параметры нашего рынка земли. И это, наверное, та ключевая диспозиция, с которой нужно начинать любую дискуссию о «модели»: капитализация рынка земли суть производная от капитализации экономики. Если мультипликатор частных активов по тем или иным причинам не работает, рынок земли не станет драйвером роста – точно так же, как не стал им и сектор операций с недвижимостью, учитывая то второстепенное положение в структуре ВВП, которое он у нас занимает. Простыми словами, если в Лондоне операции с недвижимостью – один из ключевых направлений инвестирования и существенный источник дохода городского бюджета, то это вовсе не значит, что подобный бум может произойти и в Киеве. Земли сельскохозяйственного назначения в Украине – это такой же сегмент активов в общей токсичной предпринимательской и регулятивной среде, отягощенный плитой монополизма, как и все остальные структурные элементы национальной экономической системы.

Читайте также:

У Станиці Луганській шосту річницю визволення відзначили автопробігом. ФОТО

На сегодня общая площадь распаеванных земель сельскохозяйственного назначения в Украине составляет примерно 27 млн га, из которых 17 млн, или 62%, передано в аренду, 4,7 млн га присоединено к личным хозяйствам (17%), 5,6 млн га, или 21%,  не используются или не оформлены.

Крупные аграрные компании контролируют порядка 6 млн га (22% от общего размера распаеванных земель и 35% – от переданных в аренду).

По договорам эмфитевзиса передано от 600 тыс. до 1 млн га, что составляет от 4% до 6% земель в аренде. Таким образом, оценки “серого” рынка земли в Украине с учетом иных схем отчуждения не превышают 7–8%, что явно не соответствует тезису о том, что все земли уже “раздеребанены” по серым схемам.

Читайте также:

Суд продовжив запобіжний захід експрезиденту “Укрбуду” Микитасю

Ценовая утопия

А что касательно цены?

По итогам прошлого года средняя стоимость аренды земли сельскохозяйственного назначения превысила 1600 грн, или эквивалент $60. Самая дорогая пашня в Черкасской области – более 3,5 тыс. грн, или эквивалент $131, самая дешевая – в Запорожской области — 878 грн, или $33. Дальнейший рост аренды сдерживается вовсе не “закрытостью рынка”, а уровнем добавленной стоимости, которую аграрии снимают с одного гектара – на данный момент в среднем до $300. И после открытия рынка земли эта цифра лишь сократится, так как из структуры аграрного производства будут вытеснены фермеры и семейные хозяйства, и производство сконцентрируется в руках крупных аграрных компаний, специализирующихся на монокультурном экспорте.

В Польше данная проблема решается за счет государственных дотаций, в том числе и со стороны ЕС, но есть ли в Украине подобные возможности субсидирования агропроизводства? И здесь ответ более чем очевиден: необходимо создавать условия для развития нетрадиционных направлений сельскохозяйственного экспорта (кроме традиционных “зерна” и “семечки”), развивать фермерские хозяйства, которые за счет микроуровневой товарной диверсификации способны увеличивать капиталоотдачу своих наделов. В случае устранения базовых конкурентных преимуществ в виде дешевой аренды и одновременно без создания альтернативных направлений развития с аграрным бизнесом произойдет примерно то же самое, что произошло с отечественной химической промышленностью, которая лишилась конкурентного фактора в виде дешевого газа.

Все прогнозы космического роста цен на украинский чернозем, равно как и такие же прожекты по стоимости аренды, к сожалению, упираются в сухие математические расчеты. Если взять модель альтернативной ренты (банковский процент), то средняя стоимость земли должна будет составить $400–1700 за 1 га. Объяснение достаточно простое: если банки обеспечивают 15% по депозитам, НБУ – 16% по депосертификам, а Минфин – 20% по ОВГЗ, никто из инвесторов (внутренних и внешних) не будет вкладывать свои инвестиции в “дорогой” чернозем, приносящий добавленную стоимость в размере 400 дол. и арендный доход 100-200 дол. с гектара в  год. То есть для начала неплохо было бы понизить внутренние ставки (естественным путем) и минимизировать присутствие государства на внутреннем рынке капитала, а потом уже искать инвесторов, готовых вкладывать в отечественный рынок земли свои инвестиции под 5% годовых.

Двадцатилетняя капитализация годовой ренты в виде аренды дает цену в среднем на уровне $1 тыс за 1 га пашни, но мультипликатор 1:20 применяется в стабильных развитых странах, а в Украине с учетом высокого уровня суверенного риска, угрозы рейдерских атак, низкой защищенности титулов собственности и неэффективной судебной системы, мультипликатор составит в лучшем случае 1:10, то есть цена на землю в зависимости от региона будет колебаться от 500 до $2 тыс. за 1 га.

Это еще раз подтверждает теорию о том, что экономика с низкой капитализацией и слабым мультипликатором внутренних активов не способна качественно капитализировать рынок земли, как не смогла это же сделать с рынком ценных бумаг и рынком недвижимости. Вот только нужно ли это проверять на практике, может, для начала стоит выполнить домашнее задание – усилить защищенность инвесторов, сохранность их титулов собственности и повысить общий уровень нашей капитализации на мировом рынке капитала?

Очень плохоПлохоСреднеХорошоОтлично (Еще нет голосов, оставьте первым)
Загрузка...

Комментарии (0)

    Чтобы оставить комментарий необходимо

    "Политики как пелёнки. Их надо менять регулярно; причём по той же самой причине."

    © Автор неизвестен

    Регистрация

    (Максимальный размер файла 0,5Mb)

    Восстановление паролю

    Пожалуйста, введите ваш логин или адрес электронной почты.

    Китайский зонд вышел на лунную орбиту

    Зеленский открестился от заявлений чиновника из собственного офиса

    Бросил вызов судьбе: 19-летний американец продолжает жить после ампутации нижней части тела. ФОТО

    Google заблокировала смартфонам Huawei доступ к собственным продуктам

    Япония запустила спутник двойного назначения

    Война на Донбассе. Военные ВСУ сбили беспилотник боевиков

    В больницах проведут проверки оборудования после смертей в реанимации на Львовщине – Степанов

    Черная дыра в галактике оказалась ближе к Земле, чем считалось

    Вселенский патриарх Варфоломей: Голодомор – это дьявольский проект сталинской системы

    Звонят из “банков” и просят деньги от имени друзей: как мошенники пытаются обмануть украинцев и что делать

    Чтобы обеспечить водой Севастополь, оккупационные власти проводят водовод к озеру в Инкермане. Местные жители протестуют

    Заступник Єрмака вважає, що Ситник є “коренем проблем в антикорупційній політиці держави”

    За сутки в Украине обнаружили 12 978 случаев COVID-19

    Експертка розповіла, з чого роблять штучну ікру

    Канадское правительство хочет сделать 80% своего автопарка электрическим или гибридным

    “Чи то злякався, чи то заморочили голову”. Гончарук розповів, що думають про Зеленського в США

    Facebook в январе планирует выпустить собственную криптовалюту

    В 2003 году Лавров подписывал от России декларацию ООН о Голодоморе: документ

    Український епідеміолог заявив про неефективність ПЛР-тестування

    4G в Украине: как и когда он появится на дорогах и в поездах